Confira as vantagens e desvantagens de imóveis novos e usados

O funcionário público João Ribeiro, 46 anos, comprou um apartamento novo de três quartos em 2010, em um condomínio da construtora Consil, na Paralela. Ele, a esposa e os dois filhos de 7 e 9 anos já possuem uma casa próxima ao aeroporto de Salvador, mas pretendem se mudar para se aproximar mais da região central da cidade.

“A casa da gente fica muito longe do centro, então compramos um novo mais perto de tudo”, conta. Para pagar as parcelas do imóvel novo, a família alugou a casa e está hoje hospedada temporariamente em um apartamento que pertence a uma parente aguardando a entrega das chaves, em agosto deste ano.

Antes de adquirir o apartamento novo, João queria comprar um usado, mas acabou seduzido pelas melhores condições de compra e atrativos do novo. “O ideal era um usado que já estivesse pronto, pois a ideia era mudar logo, mas as entradas dos apartamentos antigos eram muito altas e os comprados na planta tinham condições melhores de financiamento”, compara. “E quando começamos a pesquisar, percebemos que os imóveis novos têm itens como piscina, playground e parquinho, além de mais segurança”, emenda. “Isso também contou na escolha, porque será melhor para as crianças”.

João recomenda a quem for comprar um apartamento novo observar alguns aspectos, como a estrutura disponível no condomínio, além de ficar ligado no cumprimento dos prazos por parte da construtora. “Antes, procurei saber se a construtora escolhida costumava cumprir os prazos prometidos. Também tenho acompanhado o andamento das obras pelo site deles e sempre que passo por perto dou uma olhada. Parece que está tudo certo para entregar mesmo em agosto”, diz. “Estamos todos ansiosos, na expectativa de que a mudança seja algo para melhor”.

Por sua vez, a professora aposentada Irailce de Souza, 57, e seu marido, o oficial de Justiça Ronaldo Filho, 55, deixaram o aluguel para comprar a primeira casa própria, mas preferiram um apartamento usado, localizado em Nazaré. Dona Irailce garante que valeu a pena. “Estou satisfeitíssima. O apartamento é amplo, tem três quartos, mais uma dependência, sala, área de serviço”.

Um ponto positivo dos apartamentos antigos, segundo a professora, é justamente o tamanho. “Os apartamentos novos são muito pequenos”, avalia. “E eu não queria piscina, salão de festa, salão de jogos e todas essas coisas oferecidas nos novos prédios. Nós estávamos procurando apenas um teto”, resume.

Os imóveis novos têm sido preferência do comprador de Salvador e Região Metropolitana. “O mercado de usados continua aquecido, mas nos últimos cinco anos o número de imóveis novos vendidos na cidade superou de longe a venda dos usados”, informa o presidente do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado da Bahia (Secovi-BA), Kelsor Fernandes. Segundo ele, cerca de 70% dos imóveis vendidos anualmente em Salvador são novos, enquanto os outros 30% são usados.

De janeiro a novembro de 2012, foram vendidos aproximadamente 7.600 imóveis novos na capital baiana e Região Metropolitana, segundo dados da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia (Ademi-BA). Calculando proporcionalmente através da estimativa do Secovi, cerca de 3.260 imóveis usados foram vendidos no mesmo período.

Fernandes explica que a decisão sobre o tipo de imóvel depende do perfil do cliente. Segundo ele, tanto os apartamentos novos e os usados possuem vantagens e desvantagens. “O imóvel novo tem a vantagem de ser mais valorizado que o usado, pois possui todos os equipamentos e estrutura novos”, explica. “Apesar de pagar mais ao comprar um apartamento novo, o proprietário não precisará por um bom tempo fazer manutenção dos equipamentos e dos sistemas elétrico e hidráulico”, complementa.

Além disso, ele ressalta a variedade dos itens de infraestrutura e lazer existente nos empreendimentos lançados mais recentemente. “A infraestrutura mais completa tem sido praxe em condomínios novos. Eles possuem conta de água e de gás individualizada, além de mais opções de lazer, como piscinas, quadras poliesportivas, salão de jogos, de festas e gourmet, academias e até cinemas”, enumera.

No caso dos imóveis usados, apesar de geralmente não serem dotados de infraestrutura de lazer, possuem essencialmente duas vantagens: preço final mais baixo e maior área interna. É o que atesta a presidente do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado da Bahia (Sindimóveis-BA), Eliene Freitas. “Enquanto os apartamentos novos de dois quartos possuem em média 50 metros quadrados, os antigos, construídos há cerca de 20 anos, possuem em torno de 90”, calcula. Segundo ela, no caso dos imóveis de três quartos, os novos apartamentos possuem 70 metros quadrados, em média, e os antigos cerca de 115 metros quadrados.

"Outra vantagem dos imóveis mais antigos é a localização", explica a corretora Maria Nazaré Conrado, da imobiliária Conrado Imóveis. Muitos dos apartamentos antigos estão localizados nos principais bairros de Salvador como Barra, Graça e Vitória, que hoje possuem poucos terrenos baldios para a construção.

Para o presidente do Secovi-BA, o apartamento usado é ideal para pessoas que buscam mais tranquilidade e que não têm necessidade de lazer, visto que não costumam incluir no “cardápio” itens como piscina, quadras e academia.

Realizar o sonho da casa própria não é uma tarefa simples nem barata. Por isso, o comprador deve ficar atento e ter cuidados específicos na hora de comprar tanto um imóvel novo como um usado. A corretora Maria Nazaré Conrado dá algumas dicas: “O ideal é procurar sempre um corretor credenciado, observar as vantagens e desvantagens da localização, além do acabamento e estado de conservação do prédio - este último item sobretudo para um apartamento antigo”, sugere.

Outra questão que não pode ser ignorada é a atenção às questões contratuais e aos impostos e taxas a serem pagos. “É importante se informar sobre qual valor vai gastar com impostos e taxas como o Imposto de Transferência Intervivos (ITIV) e as custas de cartório”, sugere Conrado.

Calcula-se que, em alguns casos, esses gastos superem os 5% do valor total do imóvel. Ou seja, podem gerar R$ 10 mil de despesas extras na compra de um apartamento que custe R$ 200 mil. Por isso, a recomendação dos especialistas é sempre incluir esses cálculos no orçamento da compra.

Eliene Freitas, do Sindimóveis, lembra às pessoas que estiverem comprando o primeiro imóvel: “Essas pessoas têm direito, por lei, de exigir 50% de desconto no ITIV”. Ao solicitar um financiamento, Conrado também sugere um cuidado especial com o contrato.

“É importante ler todo o texto do contrato minuciosamente e tirar todas as dúvidas com o gerente do banco”, recomenda. Para imóveis comprados antes da construção, ela orienta para a necessidade de prestar atenção a todos os detalhes da planta e atentar para o cumprimento de todos os itens e prazos previstos.

Kelsor Fernandes, do Secovi-BA, recomenda cuidado especial na escolha da construtora, observando se ela costuma cumprir prazos.

No caso de apartamentos antigos, é necessário prestar atenção ao estado de conservação do prédio. “É comum encontrar apartamento antigo para vender em situação muito precária, com móveis cheios de cupim, piso malcuidado, fiação exposta, encanamentos danificados, infiltrações, etc”, relata a presidente do Sindimóveis.

Também é comum que os proprietários executem reformas superficiais e, pouco depois da compra, comecem a aparecer infiltrações e outros problemas por conta do estado precário do resto do prédio. “Se você compra o imóvel que externamente está estragado, ele tende a desvalorizar. O imóvel é o todo, quem compra um apartamento tem que saber que ele faz parte de um condomínio”, explica.

Fernandes, do Secovi, endossa a tese: “É preciso ficar atento não só ao interior do apartamento, mas ao estado de conservação de toda a estrutura do prédio para ver se há infiltrações e rachaduras, por exemplo”.