Na hora de alugar um imóvel, além de uma série de documentos a serem entregues pelo inquilino, é preciso também que este apresente um tipo de garantia locatícia. Essa medida, segundo o advogado especialista em direito imobiliário Paulo Cruz, do escritório Vieira, Cruz Advogados, tem como objetivo oferecer ao locatário ou administradora que o pagamento será realizado, religiosamente, até o fim do contrato. As formas mais comuns de garantia locatícia são o seguro-fiança, o fiador e o depósito-caução. Outras garantias menos frequentes são a carta de fiança e o título de capitalização.
Cruz explica que cada uma das formas de aluguel possui suas particularidades, como benefícios e cuidados a serem tomados pelo inquilino.
- Embora o fiador seja a opção mais usual, alguns proprietários preferem usar outros tipos de garantias. O ideal é estar atento às regras que devem ser cumpridas para não perder a chance de alugar o imóvel ou ter problemas futuros - aponta o advogado.
Saiba mais sobre cada tipo de garantia e as diferenças entre cada uma delas:
SEGURO-FIANÇA
É uma das modalidades mais vantajosas para os locatários. Esse seguro consiste em um valor pago mensalmente pelo inquilino, a fim de garantir que as despesas sejam cobertas em caso de não pagamento do aluguel. O seguro-fiança hoje também é a melhor modalidade para o locador. Havendo inadimplência pelo locatário, a seguradora assumirá todo o ônus com o pagamento do aluguel e promoverá a ação de despejo, de modo que o proprietário sequer terá que arcar com esse custo.
O problema com esse tipo de garantia é o preço, hoje girando em torno de um a dois aluguéis anualmente. Como a garantia é dada em favor do proprietário, não há maiores preocupações para o inquilino, que, no entanto, precisa saber que o seguro-fiança será cobrado anualmente e, na ausência de seu pagamento, poderá haver a rescisão da locação.
FIADOR
A fiança também é uma modalidade segura se o fiador tiver bens para garantir a dívida. Entretanto, nas fianças, os bens do fiador não ficam "gravados". Ou seja, durante o prazo de contrato o fiador pode dispor de seus bens como quiser, inclusive vendendo-os, de modo que, havendo inadimplência, a garantia poderá estar "esvaziada".
- Não bastasse isso, o proprietário terá que contratar um advogado e custear todo o processo. A vantagem é a simplicidade e o custo, pois na fiança o locatário não precisa adiantar qualquer valor- explica o advogado.
DEPÓSITO-CAUÇÃO
No depósito-caução, o inquilino deposita em uma conta poupança vinculada ao proprietário um valor equivalente a até três aluguéis, que servirão para garantir eventual dívida derivada da locação.
A vantagem é a rapidez, o custo relativamente baixo, a possibilidade de ser restituído do valor ao final do contrato e não ser necessário pedir um "favor" a ninguém. Por outro lado, os três meses não garantem o total da dívida que ultrapassar esse valor e uma eventual ação de despejo não é encerrada nesse prazo, podendo levar até mais de dois anos. Portanto, para o proprietário é a pior das garantias.
CARTA DE FIANÇA
Um banco dá uma carta de fiança ao locador. Se o locatário não pagar algum aluguel ou encargo, a instituição paga e, depois, faz a cobrança ao inquilino. A obtenção da fiança vai gerar um custo fixo. A diferença entre essa modalidade e o seguro-fiança é que a carta de fiança possui uma indenização máxima pré-fixada, ou seja, se o prejuízo for maior do que o limite da apólice, o proprietário assumirá uma perda.
TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO
O inquilino, na assinatura do contrato, compra um título de capitalização em seu nome, que fica vinculado à locação. Ao término do contrato, se tudo estiver em dia, resgata o título com correção. Se não, o título é sacado pelo proprietário para cobrir o prejuízo. Havendo sobra de recurso, o dinheiro será sacado pelo locatário.
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