Nova regra da Caixa pode dificultar venda de imóveis

As mudanças anunciadas esta semana pela Caixa Econômica Federal no crédito imobiliário, exigindo uma entrada maior no financiamento, devem ter dois efeitos mais imediatos. O primeiro é dificultar a venda de unidades prontas em estoque pelas construtoras. Em paralelo, pode reduzir a aquisição de imóveis populares, como os do programa Minha Casa Minha Vida, alvo de consumidores com pouca ou nenhuma capacidade de poupança, avaliam especialistas do setor.

O banco reduziu os limites de financiamento de 90% para 80% do valor do imóvel, no caso das unidades novas, e de 70% para 60% nos usados. A medida atinge os empréstimos com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) — para o programa Minha Casa Minha Vida e linhas Pró-Costista e CCFGTS — e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos. Nos financiamentos regulados pela tabela Price, o limite para imóvel usado baixou de 70% para 60% na linha Pró-Cotista e de 80% para 70% no CCFGTS.

— O maior impacto, de início, será na venda dos imóveis em estoque, hoje o grande problema do mercado. O Rio passou os últimos dois anos vendendo imóveis novos prontos. E tem estoque para mais dois anos — diz Claudio Hermolin, presidente da Ademi-Rio, que reúne as construtoras que atuam no mercado carioca, e da Brasil Brokers.

A decisão da Caixa, continua ele, gera incerteza no mercado, para consumidores e construtoras. A Caixa detém quase 70% de todo o financiamento imobiliário do país, com R$ 413 bilhões emprestados.

Leonardo Schneider, presidente do Secovi-Rio (o Sindicato da Habitação do Rio), concorda em parte com Hermolin: — Vejo como um ajuste feito pela Caixa para evitar problemas de falta de liquidez. Foi suave, já que o limite continua a representar uma grande fatia do preço do imóvel. Mas há o impacto subjetivo. No momento de retomada, com a queda da taxa de juros, vem a redução do teto para financiamento — pondera ele.

No caso dos imóveis do segmento popular, contudo, a redução do limite para financiamento pode excluir consumidores do mercado, alerta João da Rocha Lima Jr., coordenador do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP.

— Nas rendas mais altas, a capacidade de poupança das famílias é mais maleável. Na baixa renda, é extremamente reduzida ou nula. Se diminui o limite de financiamento, terá efeito expressivo. Para Hermolin, ainda é cedo para saber se os bancos privados vão acompanhar o movimento da Caixa, que detinha o maior limite de crédito.

— Pode puxar maior concorrência entre os bancos privados para oferecer as melhores condições de financiamento, as melhores taxas, e isso é um ponto positivo para o cliente e para o mercado — afirma Edson Pires, diretor da Sawala Imobiliária. Os clientes com avaliação de crédito para obtenção de financiamento imobiliário junto à Caixa aprovada até a última terça-feira poderão tomar empréstimo pela regra antiga praticada pelo banco.