Saiba quais dívidas podem levar proprietário a perder o imóvel

Ter uma casa própria costuma representar a realização de um sonho. Mas é preciso muito planejamento e controle financeiro ao longo da vida para que tudo não se transforme em pesadelo. Atrasos no pagamento das prestações do financiamento do imóvel ou das taxas de condomínio, assim como dívidas de IPTU ou da taxa de incêndio, podem levar o proprietário a perder o bem. Em alguns casos, a cobrança do débito pode começar imediatamente, e em cerca de três meses o imóvel já ter um novo dono. Veja em quais situações há risco de o proprietário perder sua casa ou seu apartamento e o que fazer para evitar o problema.

Em geral, os contratos de financiamento habitacional, assinados com banco ou diretamente com a construtora, são feitos com base na lei de alienação fiduciária. Isso significa que o próprio bem é dado em garantia em caso de inadimplência. Segundo o advogado Fábio Oliveira, diretor jurídico da BAP Administradora de Bens, é preciso ficar atento ao que diz o contrato, já que é o documento que estabelece o prazo para que dívida seja executada — ou seja, a partir de quantas prestações atrasadas o imóvel pode ser retomado.

— Não havendo isso em contrato, uma única parcela atrasada pode ser suficiente para executar o débito — alertou o advogado. Para quitar a dívida, o imóvel vai a leilão. Como o processo é todo extrajudicial (não depende da Justiça, apenas de atos do próprio credor), o andamento costuma ser rápido. — Às vezes, em 90 dias, o leilão pode estar prestes a ocorrer — disse Oliveira.

O contrato também estabelece o valor do imóvel para o leilão. Caso o comprador perca o bem, ele pode ou não receber parte da quantia obtida no arremate, como explica o advogado Hamilton Quirino, especialista em Direito Imobiliário. Por exemplo: se o bem for vendido por R$ 100 mil, e a dívida do antigo proprietário for de R$ 90 mil, ele ficará com a diferença de R$ 10 mil.

Taxas condominiais, IPTU e taxa de incêndio são obrigações relacionadas ao imóvel e, por isso, a falta de pagamento delas pode acarretar a perda do bem. Em caso de dívida, o credor — o condomínio, a prefeitura (no caso do IPTU) ou o governo do estado (no caso da taxa de incêndio) — pode entrar com uma ação judicial para fazer a cobrança. Se os débitos não forem quitados, o imóvel vai a leilão.

Em geral, a convenção do condomínio prevê um prazo de tolerância para os inadimplentes. Se nada estiver estabelecido no documento, o caso pode ir à Justiça imediatamente. No entanto, de acordo com o advogado Fábio Oliveira, o que se vê na prática é os condomínios entrando com ações cerca de 60 a 90 dias após o início da dívida.

A lei não determina um prazo para as entidades governamentais cobrarem a quantia devida de IPTU ou taxa de incêndio na Justiça. Nesses casos, a existência do processo judicial vai depender da celeridade do governo.

Dívidas de contratos em que o imóvel foi dado em garantia, de pensão alimentícia ou de fiança em locação de imóveis, são os outros casos previstos como exceção na Lei 8.009/1990, que trata da impenhorabilidade do bem de família. Isso significa que, em qualquer uma dessas situações, o imóvel da entidade familiar, ainda que seja a única residência, pode ser leiloado com a finalidade de quitar a obrigação financeira, caso o credor faça a cobrança na Justiça.

- Se as parcelas do financiamento do imóvel ficarem com o pagamento atrasado, tente renegociar a dívida administrativamente com o credor, seja o banco ou a construtora, o mais rapidamente possível. Recorrer à Justiça para evitar o leilão não costuma ser um caminho eficiente, pois entende-se que, ao assinar o contrato, o comprador aceitou as condições, inclusive o risco de perder o bem em caso de inadimplência.

- No condomínio, a possibilidade de renegociação da dívida depende do que for estabelecido pela convenção ou pelas assembleias de condôminos. Se nada estiver previsto, o condomínio não é obrigado a renegociar a dívida nem a conceder descontos. Mas nada impede o condômino inadimplente de levar o caso para discussão e avaliação de todos.

- Não deixe a dívida virar uma bola de neve. Quanto maior ela for, pior é a possibilidade de solução e renegociação.

- Tente solucionar o problema antes que ele vire um processo judicial. Se deixar para depois, será necessário reembolsar o credor dos gastos com honorários e outros custos do processo.

- Quando há divida com a administração pública, é importante ficar atento a programas de renegociação de débitos. No Concilia Rio, da Prefeitura do Rio, é possível conseguir descontos em multas e encargos de dívidas de IPTU.